Panamá en cifras: por qué el turismo es una tesis de inversión sólida
Panamá no es solo el Canal. Es el hub de conexiones aéreas más importante de Latinoamérica, el punto de tránsito de más del 6% del comercio mundial, y un destino turístico que en 2025 superó por primera vez los 3 millones de visitantes internacionales, generando $6.583 mil millones en ingresos turísticos. El gasto promedio por viajero fue de $2,289 en una estancia media de 8 días — cifras que superan a la mayoría de los destinos de la región.
Al trabajar con RG Business & Property Law Firm en su próxima inversión turística en Panamá, usted recibe un paquete de promoción donde el 100% de la asesoría legal estará incluida sin costo, para lo cual lo invitamos a que nos consulte sobre lo que incluye este paquete. De igual forma le estaremos ofreciendo descuentos en otros servicios legales asociados, como estructuración corporativa, registro ATP y gestión de visa de inversionista. Usted tendrá un solo equipo que se encarga de todo. Para el marco general de inversión inmobiliaria en Panamá, visite nuestra guía principal.
Hub Aéreo de las Américas
Tocumen es el aeropuerto con más rutas de destino en Latinoamérica. La conectividad directa desde Europa, Norteamérica y Sudamérica genera demanda turística sostenida todo el año, no solo en temporada alta.
Diversidad de Destinos
Casco Viejo histórico, playas del Pacífico, surf en Pedasí y Playa Venao, montaña en Boquete, archipiélago caribeño en Bocas del Toro. Cuatro perfiles de turista completamente diferentes en un país del tamaño de Irlanda.
Economía Dolarizada
Sus ingresos de alquiler, la valoración de la propiedad y cualquier venta futura están denominados en dólares. Sin riesgo cambiario, sin devaluaciones que erosionen el retorno.
Rendimientos Superiores al Largo Plazo
Un Airbnb legal en Casco Viejo genera rendimientos brutos del 12–18% — frente al 5–8% del alquiler a largo plazo. El diferencial es real, pero la llave es la licencia turística correcta.
Derechos Prácticamente Similares
Los extranjeros tienen prácticamente los mismos derechos de propiedad y operación que los ciudadanos panameños. Sin restricciones de capital, sin obligación de socio local para operar alojamientos turísticos.
Ruta a la Residencia
Una propiedad turística con valor desde $200,000 puede calificar para visa de inversionista. Con $500,000 accede a residencia permanente inmediata mediante la Visa de Inversionista Calificado.
La regulación que todo inversor turístico en Panamá debe conocer
Este es el punto donde la mayoría de las guías de inversión en Panamá fallan: no informan sobre las restricciones legales al alquiler a corto plazo. Invertir sin conocer estas reglas es el error más costoso que puede cometer un inversor turístico en el país.
Ley 80 de 2012 — La regla de los 45 días en Ciudad de Panamá
En Ciudad de Panamá, arrendar un apartamento por menos de 45 días consecutivos está prohibido por ley salvo que el edificio esté registrado como hotel o se encuentre en una zona turística autorizada. Las sanciones incluyen multas de hasta $50,000. En la práctica, solo 6 edificios en Ciudad de Panamá cuentan con los permisos formales de alquiler a corto plazo. Antes de comprar cualquier propiedad para Airbnb en la capital, la verificación del estatus legal del edificio no es opcional — es el primer paso.
Excepción: Casco Viejo (San Felipe) — La única zona turística de la capital
Casco Viejo está designado oficialmente como zona turística, lo que significa que la restricción de 45 días no aplica allí. Los alquileres a corto plazo son legales en Casco Viejo siempre que el operador esté registrado en el Registro Nacional de Turismo (RNT) de la ATP. Esta designación convierte a Casco Viejo en el único mercado de Airbnb verdaderamente legítimo dentro de Ciudad de Panamá — y es exactamente por eso que sus rendimientos son los más altos de todo el país: 12-18% bruto; 8-14% neto.
Boquete — Acuerdo Municipal N°33
- Aprobado el 12 de diciembre de 2019 por el consejo municipal
- Prohíbe alquileres inferiores a 45 días sin permiso de hospedaje público
- Solo 47 permisos de alquiler vacacional existen en toda la Provincia de Chiriquí
- Los proyectos con licencia turística previa (como Pino Alto) son la excepción verificada
- Invertir en proyectos sin licencia ATP supone riesgo regulatorio igual al de la capital
Registro ATP — Obligatorio para toda operación comercial
- La ATP (Autoridad de Turismo de Panamá) administra el Registro Nacional de Turismo (RNT)
- Es obligatorio para cualquier operación de hospedaje turístico comercial en todo el país
- Requisitos: planos arquitectónicos, certificado de zonificación, prueba de propiedad, cumplimiento de seguridad, documentación corporativa
- Regularizado bajo Ley 80 de 2012, Ley 82 de 2019 y Ley 122 de 2019
- Nuestro equipo gestiona todo este proceso como parte del servicio integral
"La diferencia entre un Airbnb que genera el 14% neto y uno que genera una multa de $50,000 no es el apartamento — es el edificio, la zonificación y el registro en la ATP. La due diligence legal es la inversión más importante antes de comprar."
Rendimiento por zona: datos reales de Airbnb en Panamá
Los siguientes datos provienen de fuentes de análisis STR (AirDNA, AirROI, Airbtics) y del ATP. Las cifras de Casco Viejo se refieren exclusivamente a unidades con licencia legal verificada. Los datos de Ciudad de Panamá general presentan variaciones según la fuente — se incluye el rango completo.
| Zona | ADR (noche) | Ocupación | Ingreso anual / unidad | Estado legal STR |
|---|---|---|---|---|
| Casco Viejo Unidades con licencia ATP |
$180–$350 | ~78% | ~$34,164 Top: $3,000–$4,500/mes |
✅ LEGAL Zona turística |
| Ciudad de Panamá Apartamentos generales |
$109–$176 | 53–68% | $11,800–$36,190 Neto self-managed: ~$10,440/año |
⚠️ RESTRINGIDO Ley 80 de 2012 |
| Playa Venao Los Santos — surf |
$270 | 33% | ~$25,205 Pico en abril |
Verificar Zonificación variable |
| Boquete Proyectos con licencia ATP |
$80–$120 | 65–75%* | $15,000–$45,000 1BR $15-25K; 2BR $35-45K |
⚠️ RESTRINGIDO Acuerdo N°33 / solo 47 permisos |
| Bocas del Toro Isla Colón, Bastimentos |
$132–$198 | 27–32% | $12,000–$13,512 Bastimentos ADR: $198 |
Verificar Logística islas compleja |
| Coronado / Panamá Oeste Costa del Pacífico central |
$150–$181 | 26–38% | $10,732–$11,800 Ocupación más baja del país |
Variable Zona costera mixta |
*Ocupación del 65-75% en Boquete es la cifra de proyectos con licencia y gestión profesional; AirROI reporta 35% para el mercado general. Los datos de Ciudad de Panamá varían según la fuente (AirROI vs Airbtics). Fuentes: AirDNA, AirROI, Airbtics, DoPanama (2025-2026). Los ingresos reales dependen de la gestión, la calidad de la unidad y el estatus legal.
Lo primero que hacemos es confirmar si la propiedad tiene licencia turística válida.
Cuatro estrategias de inversión turística en Panamá
Airbnb en Zona Turística Habilitada
La estrategia de mayor rendimiento cuando se ejecuta correctamente. Requiere una propiedad en Casco Viejo (designación turística) o en un edificio/proyecto con licencia ATP verificada. Rendimientos brutos del 12–18%. ADR de $180–$350 en Casco Viejo con ocupación del 78%. La plataforma dominante en Panamá es Airbnb (78-83% del canal de distribución).
Inversión Hotelera a Pequeña Escala
Propiedades de 4 a 20 habitaciones en Casco Viejo, Pedasí, Boquete o la costa del Pacífico. Los ejemplos de mercado van desde $690,000 (Pedasí, 4 habitaciones) hasta $5,950,000 (Casco Viejo). Cap rate de referencia: 8% estabilizado (HVS Q4 2025). El hotel Tántalo en Casco Viejo genera $480,000 de ingreso neto anual sobre un precio de $5.95M. Requiere gestión activa pero elimina el riesgo regulatorio del STR residencial.
Retiro Costero o de Montaña
Propiedades en Playa Venao, Santa Catalina, Bocas del Toro o Boquete orientadas al turismo de nicho: surf, ecoturismo, retiro de bienestar. ADR elevado ($270 en Playa Venao) con ocupación estacional (33%). La estrategia funciona cuando la gestión es profesional y el marketing está especializado en el nicho correcto. Revenue potencial: $25,000–$35,000/año bien gestionado. Quienes prefieren construir desde cero pueden explorar terrenos costeros para desarrollo turístico como punto de partida.
Uso Personal + Renta Vacacional
Propiedades costeras o de montaña que el inversor usa para uso personal en temporada baja y renta en temporada alta. Estrategia popular entre compradores de segunda residencia norteamericanos y europeos. La propiedad se autofinancia parcialmente con los ingresos de alquiler mientras genera plusvalía. Requiere acuerdo claro con la gestora y planificación de bloques de disponibilidad.
Zonas clave: perfiles de inversión turística
Casco Viejo — La Única Excepción Legal
El único mercado de Ciudad de Panamá donde el alquiler a corto plazo es legalmente claro. ADR pico $180–$350, ocupación ~78%, rendimientos brutos 12–18% (netos 8–14%). Apreciación anual del 4% — la más alta de la ciudad. Un apartamento de $300,000 bien gestionado puede generar $34,000/año. La demanda viene del turismo cultural, negocios y un creciente mercado de nómadas digitales. Limitado número de edificios; requiere verificación ATP por unidad.
Playa Venao — El ADR Más Alto del País
Con $270 de ADR nocturno, Playa Venao lidera en tarifa media de toda Panamá. Revenue promedio por unidad: $25,205/año. El destino concentra las mejores olas del Pacífico panameño, con pico en abril. La oferta creció un 41.7% interanual — la competencia se profesionaliza. El diferencial lo hacen los gestores profesionales: Inaterra genera $200,219/año con 6 propiedades (ADR $254, ocupación 41%). La gestión pasiva no es viable aquí.
Boquete — Mountain Retreat de Alto Rendimiento
150,000 turistas al año, 4,000 residentes expatriados y temporada alta clara (diciembre–abril, con pico secundario en julio–agosto). Proyectos con licencia ATP (ej. Pino Alto): 1BR a $200K genera $15K–$25K bruto; 2BR a $400K genera $35K–$45K. Solo compre en proyectos que ya tengan la licencia turística — hay solo 47 permisos en toda Chiriquí. El mercado general sin licencia tiene ocupación del 35% (AirROI) vs 65–75% de los proyectos certificados.
Bocas del Toro — Caribeño con Matices
484 unidades en alquiler activo, ADR de $132–$198 (Bastimentos premium), pero ocupación del 27–32% — la más baja del mercado. Revenue anual ~$12,000–$13,500. La logística de isla (transporte en lancha, servicios, mantenimiento) añade costos ocultos que la mayoría de análisis omite. Lead time promedio de reserva: 60 días. Estrategia adecuada para inversores pacientes con operación profesional in-situ. Isla Colón y Bastimentos son las zonas con mejores métricas.
Pedasí — Boutique Hotels Sub $1M
ADR de $159, ocupación 31%, revenue anual ~$11,225 en el mercado STR general. Pero la oportunidad real está en el segmento hotelero: una propiedad de 4 habitaciones con residencia del propietario se ofrece a $690,000 — el punto de entrada más accesible para hotel boutique en Panamá. Pedasí atrae surf, naturaleza, ecoturismo y un perfil de viajero de gasto medio-alto. La demanda crece con la expansión de infraestructura vial de Los Santos.
Coronado y Pacific Coast — Más de Largo Plazo
ADR de $150–$181 con ocupación del 25.9–38% — el perfil STR más débil del país en relación rendimiento/precio. Revenue anual ~$10,700–$11,800. Coronado funciona mejor como mercado de segunda residencia y alquiler a largo plazo para expatriados (5–7% anual) que como operación Airbnb. Si la estrategia es STR en esta zona, se requiere gestión muy profesional y benchmarking riguroso previo a la compra.
Inversión en hoteles boutique: los números reales
Para el inversor que busca una operación más estructurada que un apartamento Airbnb, los hoteles boutique de 4 a 20 habitaciones ofrecen un perfil interesante: eliminan la ambigüedad regulatoria, permiten optimización F&B y eventos, y en buenas manos alcanzan cap rates del 8–12%.
El benchmark de referencia (HVS Q4 2025)
El benchmark global de cap rate para hoteles boutique estabilizados al cierre de 2025 es del 8% — vendedores buscan 7%, compradores exigen 9%, y 8% es el punto de equilibrio de mercado. En Panamá, los activos con buena ubicación y gestión probada se transaccionan en esa banda.
Las tarifas de gestión hotelera oscilan entre el 2.9% (mercado medio) y el 3.5% (lujo) sobre los ingresos brutos operativos — el costo de gestión más importante a considerar en cualquier pro forma.
| Propiedad | Ubicación | Precio | Revenue / NOI | Notas |
|---|---|---|---|---|
| Tántalo Hotel | Casco Viejo | $5,950,000 | NOI neto: $480,000/año → 8.1% cap | Art hotel boutique; ingreso neto documentado |
| Hotel 13 habitaciones | Boquete centro | $899,000 | NOI impl. (8% cap): $71,920/año | Downtown; gross revenue $202K–$333K según escenario |
| Boutique 4 hab. + residencia | Pedasí | $690,000 | Income-producing; ADR zona $159 | Entrada más accesible; surf/eco turismo |
| Hotel 7 suites (Playa Corona) | Costa Pacífico | $950,000 | Exoneración fiscal hasta 2032 | Beneficio tributario comprobado en escritura |
| Boutique 15 habitaciones | Bocas del Toro | $2,950,000 | Resort islas; ADR potencial $160–$198 | Logística isla; operación compleja |
Precios y datos de fuentes públicas de listados y reportes de mercado (DoPanama, Servmor Realty, Remax Panama, Panama Equity) 2025-2026. El NOI implícito se calcula con el benchmark de cap rate del 8% de HVS. Cada transacción requiere análisis específico y validación de estados financieros auditados del operador.
Le identificamos activos con operación probada y status legal verificado.
Alquiler a largo plazo vs. alquiler a corto plazo en Panamá
La elección entre largo y corto plazo no solo es de rendimiento — es también de perfil operativo, marco legal y zona. Los números son claros, pero el contexto es todo.
Alquiler a Largo Plazo (12+ meses)
- Rendimiento bruto: 5–8% anual
- Gestión mínima una vez encontrado el inquilino
- Sin restricciones regulatorias de Ley 80 ni ATP
- Flujo de caja predecible y estable
- Sin costos de rotación, limpieza frecuente ni plataformas
- Ideal para inversores que buscan pasividad y certeza
- Aplicable a cualquier apartamento titulado en la ciudad
Alquiler a Corto Plazo (Airbnb / STR)
- Rendimiento bruto: 8–18% (zonas legales)
- Requiere gestión activa o gestora profesional (–15/20% ingresos)
- Obligatorio: licencia ATP, registro RNT, cumplimiento Ley 80
- Riesgo de temporada baja y fluctuación de ocupación
- ITBMS 10% + comisión Airbnb 3% a descontar del ingreso
- Costos operativos: $450–$950/mes (HOA el mayor)
- Solo viable en zonas habilitadas o con licencia específica
El número que más importa: neto después de todo
Un Airbnb en Casco Viejo bien gestionado de manera profesional genera en promedio $430/mes neto (después de gestora). Auto-gestionado, ~$870/mes neto. Un apartamento orientado a arrendamiento residencial a largo plazo genera un flujo más bajo pero sin esfuerzo operativo, sin costos de rotación y sin riesgo regulatorio. La decisión depende de si el inversor quiere gestión activa a cambio de mayor rendimiento, o pasividad a cambio de un retorno moderado pero libre de complicaciones.
Proceso de compra y licenciamiento turístico en Panamá
-
Verificación legal de la propiedad y el edificio — paso cero
Antes de cualquier negociación, confirmamos: ¿Está el edificio registrado como hotel o en zona turística habilitada? ¿Tiene el proyecto licencia ATP vigente? ¿El reglamento de copropiedad permite alquiler a corto plazo? Esta verificación determina si la inversión es viable para STR o si debería orientarse a largo plazo. -
Due diligence legal del inmueble
Verificamos el título en el Registro Público, confirmamos ausencia de gravámenes, hipotecas y servidumbres, revisamos el paz y salvo de impuesto inmobiliario, y analizamos los contratos de gestión existentes si hay un operador actual. -
Estructuración legal y corporativa
Recomendamos la estructura más adecuada según el perfil del inversor: Sociedad Anónima (S.A.) para separar patrimonio y optimizar la gestión fiscal, o Fundación de Interés Privado para planificación patrimonial y transferencia ordenada. La estructura se decide antes de firmar, no después. -
Oferta, promesa de compraventa y escrow
Redactamos la promesa de compraventa con todas las condiciones, incluyendo contingencias sobre el estatus legal STR si aplica. Se abre cuenta escrow para el depósito y se protegen los fondos de ambas partes durante el proceso de due diligence completo. -
Escritura pública e inscripción en el Registro Público
El notario formaliza la escritura de compraventa. Se pagan gastos de notaría y tasas del Registro Público. El impuesto de transferencia es responsabilidad exclusiva del vendedor. La propiedad queda inscrita a su nombre o al de su sociedad. -
Registro en la ATP — Registro Nacional de Turismo (RNT)
Gestionamos la inscripción ante la ATP como operador de hospedaje turístico. El proceso incluye la preparación de planos arquitectónicos, certificados de zonificación y zonificación de uso de suelo, documentación corporativa y cumplimiento de normas de seguridad. Sin este registro, la operación comercial de STR no es legal. -
Registro fiscal, ITBMS y operación
Completamos el registro en la DGI (Dirección General de Ingresos) para la recaudación y remisión del ITBMS del 10% sobre los ingresos de hospedaje. Le conectamos con gestoras profesionales de la zona si opta por gestión delegada. Si aplica, iniciamos el proceso de visa de inversionista con la documentación de la adquisición.
Costos e impuestos del inversor turístico en Panamá
Costos de compra (para el comprador)
- Gastos de Notaría: honorarios notariales por la escritura de compraventa
- Registro Público: tasas de inscripción
- Representación legal: incluida en nuestro paquete de servicio integral
- Registro ATP (RNT): incluido en nuestro servicio de gestión de licencias
El comprador no paga impuesto de transferencia. Este impuesto es responsabilidad exclusiva del vendedor (2% del mayor valor entre precio y valor catastral).
Impuestos operativos del alquiler vacacional
- ITBMS (IVA turístico): 10% sobre los ingresos de hospedaje — se traslada al huésped y se remite mensualmente a la DGI. Este es el costo operativo regulatorio más importante que muchos inversores desconocen.
- Comisión de plataforma Airbnb: 3% del subtotal de la reserva (tarifa al anfitrión)
- Impuesto sobre la renta: 25% sobre utilidades netas en estructura corporativa
- Impuesto sobre bienes inmuebles: 0.5%–0.8% anual sobre el valor registrado
- HOA / cuota de mantenimiento: $450–$950/mes en promedio en Ciudad de Panamá — el costo que más erosiona el neto en propiedades urbanas
El sistema territorial de Panamá — ventaja para el inversor extranjero
Panamá aplica el principio de territorialidad en su sistema fiscal: solo los ingresos de fuente panameña están sujetos a impuesto en Panamá. Los ingresos generados fuera del país no tributan aquí. Para el inversor extranjero que opera activos turísticos en Panamá, esto significa que solo los ingresos de alquiler de las propiedades panameñas se gravan en el país — sus ingresos en otros países no afectan su carga fiscal local.
Para una planificación fiscal integral — ITBMS, renta, estructura corporativa — nuestros servicios de asesoría fiscal están disponibles como parte del paquete de inversión.
Estructuras legales para la inversión turística
Sociedad Anónima (S.A.)
- Vehículo estándar para operar alojamientos turísticos — más sobre S.A. en Panamá
- Separación del patrimonio personal del activo
- Facilidad de transferencia y gestión de co-inversores
- Optimización de la gestión fiscal y remisión de ITBMS
- Permite estructurar la distribución de ingresos con eficiencia
- Puede ser titular de la licencia ATP
Fundación de Interés Privado
- Recomendada para activos hoteleros de mayor valor — más sobre Fundaciones en Panamá
- Facilita la transmisión ordenada a herederos
- Sin proceso sucesorio; los activos permanecen en la fundación
- Especialmente útil para portafolios multi-propiedad
- Nivel adicional de privacidad patrimonial
- Ideal cuando hay múltiples beneficiarios familiares
Visas de inversionista vinculadas a propiedad turística
Una propiedad turística en Panamá puede ser también la puerta a la residencia legal. Nuestro equipo de servicios migratorios gestiona el proceso de visa de forma integrada con la compra:
Visa de Naciones Amigas
- Inversión inmobiliaria de $200,000
- Residencia provisional de dos años
- Posteriormente: residencia permanente
- Aplica para nacionales de países de la lista aprobada
- Propiedad turística, STR o hotel califica
Visa de Inversionista Calificado
- Inversión inmobiliaria de $500,000
- Residencia permanente inmediata
- Sin período provisional
- Abierta a nacionales de todos los países
- Una o más propiedades pueden sumarse
Nuestros servicios para el inversor turístico
- Verificación del estatus legal STR del edificio y la propiedad antes de cualquier oferta
- Due diligence inmobiliario completo: título, gravámenes, zonificación, contratos de gestión existentes
- Gestión del registro ATP (Registro Nacional de Turismo) y toda la documentación técnica requerida
- Estructuración corporativa (S.A. o Fundación) optimizada para operación turística
- Asesoría fiscal: ITBMS, impuesto sobre la renta, optimización en sistema territorial
- Redacción y supervisión de promesa de compraventa y escritura pública
- Asesoría en visa de inversionista vinculada a la adquisición turística
- Conexión con gestoras especializadas según la zona para operación STR o hotelera
Si también evalúa inversión residencial, propiedades comerciales o terrenos, le asesoramos sobre la combinación más adecuada para su perfil y objetivos patrimoniales. Para el proceso legal general de adquisición de propiedades, consulte nuestra guía de compra y venta de inmuebles en Panamá.
Preguntas frecuentes sobre inversión turística en Panamá
¿Es legal el Airbnb en Panamá?
Depende de la zona y el edificio. En Ciudad de Panamá, la Ley 80 de 2012 prohíbe alquilar apartamentos por menos de 45 días consecutivos sin permiso especial, con multas de hasta $50,000. La única excepción es Casco Viejo (San Felipe), zona turística designada donde el alquiler a corto plazo sí es legal con registro ATP. Solo 6 edificios en Ciudad de Panamá tienen permisos formales de STR. En Boquete, el Acuerdo Municipal N°33 establece una restricción similar. En zonas costeras el marco varía. La verificación legal es obligatoria antes de comprar.
¿Cuánto se puede ganar con un Airbnb en Panamá?
Los ingresos varían enormemente según la zona y el estatus legal. Una unidad legal en Casco Viejo genera ~$2,847/mes en promedio (~$34,164/año) con ocupación del 78%. Los top performers llegan a $3,000–$4,500/mes en unidades de 2-3 habitaciones premium. En Ciudad de Panamá en general, el neto mensual auto-gestionado es ~$870 (gestionado: ~$430) sobre ingresos brutos de $1,100–$2,400. En Playa Venao, el revenue anual promedio es de $25,205. En Boquete (proyectos legales), una unidad de 1 habitación a $200,000 genera $15,000–$25,000 bruto anual.
¿Cuál es la mejor zona para invertir en alquiler vacacional en Panamá?
Casco Viejo es la mejor zona para STR/Airbnb en Ciudad de Panamá: el único mercado con excepción legal clara, ADR de $180–$350, ocupación ~78% y rendimientos brutos del 12–18%. Para surf y turismo de aventura, Playa Venao tiene el ADR más alto del país ($270) aunque con menor ocupación (33%). Boquete ofrece los mejores retornos en el segmento de montaña cuando se compra en proyectos con licencia ATP preexistente. Para hoteles boutique, Pedasí ofrece la entrada más accesible ($690K, 4 habitaciones).
¿Qué licencias necesito para operar un Airbnb en Panamá?
Toda operación comercial de hospedaje turístico requiere registro en el Registro Nacional de Turismo (RNT) de la ATP (Autoridad de Turismo de Panamá), regulado por la Ley 80 de 2012 y sus modificaciones. Los requisitos incluyen planos arquitectónicos, certificado de zonificación, prueba de propiedad, cumplimiento de normas de seguridad y documentación corporativa. Adicionalmente, debe confirmar que el edificio y la zona permiten STR. RG Business & Property Law Firm gestiona todo este proceso dentro de nuestro servicio integral.
¿Cuánto rinde un hotel boutique en Panamá?
Los hoteles boutique bien gestionados muestran cap rates de referencia de ~8% sobre activos estabilizados (HVS Q4 2025). El hotel Tántalo en Casco Viejo (precio $5.95M) genera NOI neto de $480,000/año (8.1% cap). Un hotel de 13 habitaciones en Boquete ($899K) implica un NOI objetivo de ~$72,000/año a 8% cap. En Pedasí, un hotel de 4 habitaciones se ofrece a $690,000. Las tarifas de gestión hotelera oscilan entre el 2.9% y el 3.5% sobre ingresos brutos operativos.
¿Qué impuestos paga el propietario de un alquiler vacacional en Panamá?
Los propietarios de alquileres vacacionales deben considerar: ITBMS del 10% sobre ingresos de hospedaje (se traslada al huésped y se remite a la DGI); comisión de plataforma Airbnb del 3%; impuesto sobre la renta del 25% en estructura corporativa sobre utilidades netas; e impuesto sobre bienes inmuebles del 0.5–0.8% anual. También se suman costos operativos: HOA ($450–$950/mes en ciudad), limpieza (~$94/rotación en promedio), y gestora si aplica. Panamá usa el sistema territorial: ingresos de fuente extranjera están exentos.
¿Pueden los extranjeros operar alquileres vacacionales en Panamá?
Sí. Los extranjeros tienen prácticamente los mismos derechos de propiedad y operación que los ciudadanos panameños. No se requiere residencia previa ni socio local. Deben cumplir los mismos requisitos legales que los nacionales: registro en el RNT de la ATP, cumplimiento de zonificación y reglamento del edificio, y cumplimiento del régimen fiscal (ITBMS, renta). Se recomienda estructurar la operación a través de una Sociedad Anónima panameña para facilitar la gestión, separar el patrimonio y optimizar la carga fiscal.
¿Cuál es la diferencia de rentabilidad entre alquiler largo plazo y alquiler vacacional?
El alquiler a largo plazo genera rendimientos brutos del 5–8% con gestión mínima y sin restricciones regulatorias de la Ley 80. El alquiler vacacional puede generar 8–18% bruto en zonas legales, pero requiere gestión activa, licencia ATP, ITBMS (10%), comisión de plataforma (3%) y absorbe el riesgo de temporada baja. La elección depende del perfil del inversor: pasividad a 6% o gestión activa a 12-14% neto en las mejores zonas. En zonas con baja ocupación (Coronado 26%, Bocas 29%), el STR puede no compensar el esfuerzo operativo frente al largo plazo.
¿Cuántos turistas visita Panamá cada año?
Panamá superó por primera vez los 3 millones de turistas internacionales en 2025, con 3,004,266 visitantes y $6.583 mil millones en ingresos turísticos según datos de la ATP. En 2024 recibió 2,775,405 turistas (+10.6% vs 2023). La estancia promedio en 2025 fue de 8 días con un gasto por viaje de $2,289. El Aeropuerto Internacional de Tocumen registró 17.8 millones de pasajeros en 2023, siendo el hub de conexiones más importante de la región. Los principales mercados de origen son Estados Unidos, Colombia, Venezuela, Brasil y México.
¿Puedo obtener residencia comprando una propiedad turística en Panamá?
Sí. Con una propiedad turística valorada en $200,000 o más puede calificar a la Visa de Naciones Amigas, que otorga residencia provisional de dos años y posteriormente residencia permanente. Con una inversión de $500,000 puede aplicar directamente a la Visa de Inversionista Calificado con residencia permanente inmediata — aplica para nacionales de todos los países. En RG Business & Property Law Firm gestionamos tanto la compra de la propiedad, el registro ATP, como el proceso migratorio completo dentro de un mismo servicio integral.
Consulte con nuestros especialistas
Lo primero que hacemos es verificar si la propiedad que le interesa tiene licencia turística válida. Sin costo y sin compromiso.